Представим ситуации, которые могут произойти в любую минуту:

• Сантехник чинит батарею у ваших соседей сверху и вашу квартиру заливает горячей водой;

• Неожиданно подают напряжение в электросеть 380 вольт, и у вас сгорает вся бытовая техника, которая в это время работала;

• В разгар отопительного сезона у вас на неделю отключают отопление или горячую воду...

Кто виноват? Давайте попробуем разобраться.

С кем мы заключаем договор найма?

В соответствии со ст. 51 Жилищного кодекса РСФСР, договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (ЖЭО) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер.

Сразу не беспокойтесь: письменного договора найма с жильцами не заключает, насколько нам известно, практически ни одна эксплуатационная организация. Несоблюдение письменной формы договора не влечет его недействительности, и тот факт, что мы вносим квартирную плату, а у нас ее принимают, говорит о том, что мы находимся в фактических договорных отношениях с эксплуатационной организацией.

Что входит в плату за коммунальные услуги?

Ст. 57 ЖК РСФСР определяет исчерпывающий перечень услуг, за которые мы платим ЖЭО: пользование холодным и горячим водоснабжением (в том числе и канализацией), газом, электроэнергией и центральным отоплением. Другие услуги, например, телефон, радио, обслуживание коммунальной антенны, законодатель не считает коммунальными. Плата за коммунальные услуги взимается помимо квартирной платы по утвержденным тарифам.

Каким должно быть ваше жилье?

Жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и и техническим требованиям. Санитарные и технические требования, предъявляемые к жилому помещению, предусматривают условия, при которых возможно проживание человека без вреда для здоровья.

Что должна делать ЖЭО чтобы дома были в хорошем состоянии?

В соответствии со ст. 141 ЖК РСФСР, наймодатель (ЖЭО) обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее и состояние подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.

Прежде всего ЖЭО должна систематически осматривать жилые дома и на основании этих осмотров выявлять объемы работ по текущему ремонту, а также обнаруживать неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта, то есть так следить за нашими домами, чтобы не случилось какой-нибудь аварии.

Наши обязанности по сохранности жилых домов.

В соответствии со ст. 142 ЖК РСФСР граждане обязаны бережно относиться к санитарно-техническому или иному оборудованию, соблюдать правила пожарной безопасности и т.д.

Наниматели не имеют права самовольно переустраивать и перепланировать жилые и подсобные помещения, переоборудовать балконы, лоджии и т.д. Должны бережно относиться к инженерному оборудованию дома, не загромождать коридоры, подъезды, не изменять конструкции оконных переплетов и т.д.

Если какая-нибудь авария произошла по вине жильца, то отвечать будет не ЖЭО, а виновный. Поэтому внимательно следите за состоянием инженерного оборудования вашей квартиры и своевременно обращайтесь в ЖЭО за его заменой.

Что необходимо предпринять в первую очередь, если вашу квартиру затопило?

Во-первых, вам нужно позвонить в диспетчерскую эксплуатационной организации, сообщить о случившемся и вызвать специалистов для устранения аварии. Обязательно потребуйте, чтобы вам сообщили, под каким номером занесен в диспетчерский журнал ваш вызов.

Во-вторых, вам нужно подняться к соседям и выяснить причину аварии. (Если виновниками аварии являются ваши соседи, отвечать за нанесенный ущерб будут они, и эта ситуация не подпадает под действие закона РФ "О защите прав потребителей".) Если виновата ЖЭО, например, сантехник плохо поставил краны вашим соседям сверху, и это явилось причиной залива, то нужно записать фамилию сантехника, на случай если ЖЭО будет отрицать свою вину.

В-третьих, потребовать от ЖЭО как можно быстрее составить акт о факте аварии, в котором должна быть обязательно проставлена причина аварии. Копию акта обязаны вам предоставить.

На основании акта ЖЭО составляется дефектная ведомость, в ней должны быть указаны ремонтные работы, которые следует провести в вашей квартире (побелить потолки, заменить паркет и т.д.), а также строительные материалы, которые потребуются для ремонта (побелка, обои и т.д.).

К дефектной ведомости прикладывается смета, на основании которой ЖЭО выделяет деньги на ремонт. Все копии этих документов вы имеете право потребовать с ЖЭО. Если эти документы вам не предоставляют, вы можете обратиться в вышестоящую организацию с жалобой.

Как поступить дальше?

С этого момента между вами и ЖЭО, по существу, заключается договор на ремонтные работы. Вы вправе в письменном виде уведомить ЖЭО, что ремонт вы требуете произвести в течение, например, 14 дней. Копию этого заявления с отметкой о принятии сохраните. У ЖЭО появляется обязанность в срок и качественно отремонтировать вашу квартиру.

Как известно, наши эксплуатационные организации не всегда расторопны, когда дело касается ремонта. Поэтому, если вам сразу не выдали акта, дефектной ведомости или сметы, начинайте каждый день писать в местные органы власти жалобы или воспользуйтесь услугами других организаций (например, бюро по ремонту квартир или каких-нибудь частных фирм) для составления этих документов. Оплатите их услуги по составлению документов, вам эти деньги потом вернет ЖЭО (не забудьте взять квитанции).

Если организация несвоевременно приступила к ремонту, то вы можете заключить договор с любой другой ремонтно-строительной организацией и потребовать от ЖЭО возместить вам расходы на ремонт, обязательно приказав в ЖЭО документ, на основании которого вы заплатили за ремонт (квитанция, справка, договор и т. д!). Основание - ст. 29 Закона РФ "О защите прав потребителей".

В соответствии с той же статьей, вы имеете право потребовать через суд взыскания неустойки за просрочку начала или окончания ремонта.

Не забудьте указать в исковом заявлении, что незаконными действиями ЖЭО вам был причинен моральный вред и просите суд на основании ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" его взыскать. Слишком большую сумму не требуйте, ведь все наши РЭО, ЖЭКи и ДЭЗы - не слишком богатые организации.

Если в результате аварии пострадали ваша мебель или ковры, вы имеет право потребовать возмещения ваших убытков по приведению этих вещей в нормальное состояние (стоимость химчистки, ремонта мебели и т.д.). Обязательно приложите к исковому заявлению копии квитанций о стоимости ремонта (оригиналы квитанций покажете в суде).

Так же вы можете постудить, если в вашей квартире прорвало трубы канализации. А если после аварии в квартире невозможно проживание, снимайте другую квартиру, заключайте договор аренды. Все деньги, которые вы за это заплатите, вам тоже вернутся. Главное, чтобы был документ, удостоверяющий ваши расходы.

Как распределяется ответственность за ненадлежащую эксплуатацию домов ЖСК?

Владельцем дома жилищно-строительного кооператива является сам ЖСК, и, в соответствии со ст. 114 ЖК РСФСР, он осуществляет эксплуатацию и ремонт принадлежащих ему жилых домов на началах самоокупаемости. Эксплуатация и капитальный ремонт осуществляются за счет средств членов кооператива.

Как правило, на первом общем собрании члены ЖСК поручают правлению заключить договор с ремонтно-эксплуатационной организацией, поскольку своими силами кооперативам трудно содержать мастеров и осуществлять ремонтные работы. После заключения такого договора ответственность за ненадлежащее предоставление коммунальных услуг несут уже эти организации-подрядчики, Объем их ответственности зависит от того, по чьей вине, например, произошла авария. Если эксплуатационники при проведении профилактических осмотров оборудования неоднократно сообщали правлениюЖСК, что система энергоснабжения дома износилась и ее нужно немедленно заменить, а правление не принимало никаких мер, то в случае причинения ущерба членам ЖСК в результате аварии из-за изношенности оборудования отвечать будет ЖСК. А если эксплуатационная организация халатно относилась к своим обязанностям и не следила за состоянием проводов, она и должна нести ответственность. Окончательно решить эти вопросы может только суд, но членам ЖСК, которым причинен ущерб, следует привлекать к суду и правление кооператива. Понятно, как трудно решиться на то, чтобы в качестве ответчика по вашему делу выступало ваше правление. Да и в случае судебного решения в вашу пользу ущерб будут вам возмещать ваши же соседи (поскольку на счетах ЖСК не окажется достаточной суммы для погашения ущерба). Поэтому уже сейчас, когда аварии еще не произошло, дайте прочитать эту статью вашему правлению, и все вместе решите, что нужно сделать, чтобы избежать неприятностей.

По материалам журнала Спрос N 5/93