Опытные риэлтеры особо внимательно относятся к оформлению прошедших через процедуру купли-продажи квартир. "Таково се-ляви". Если хоть одна из предыдущих продаж будет признана незаконной, то пострадает последний покупатель.

Часто случается так, что такие "темные" квартиры покупаются-продаются несколько раз, пока не откроется правда. Вот три реальных случая, произошедших в московском агентстве недвижимости...

Осторожно: афера!

Один молодой человек благополучно проживал в своей московской квартире, но случилось так, что жизненные планы его изменились: после женитьбы он решил уехать к жене в Эстонию, продав свою квартиру в Москве. Агентство недвижимости, куда обратился молодой человек, в течение трех дней провело юридическую проверку и выяснило, что на квартиру наложен запрет, а на одного из бывших собственников заведено уголовное дело в прокуратуре г. Москвы.

Дело обстояло так: бывшая владелица этой квартиры - пожилая женщина - не стала приватизировать свою однокомнатную квартиру. Таким образом, квартира находилась в муниципальной собственности и после смерти владелицы отошла государству. Такое положение дел решил исправить предприимчивый молодой человек, выдающий себя за племянника умершей. Договорившись с сотрудниками РЭУ и представителями Бутырского Муниципального суда, он оформил договор передачи квартиры и "липовое" завещание и, после соответствующей липовой процедуры квартира бывшей хозяйки отошла в его собственность. После этого "нехорошая квартира" несколько раз перепродавалась, и каждый новый ее владелец ничего не знал о ее "темном" прошлом. Но, как известно, все тайное становится явным: квартирой заинтересовались компетентные органы, и в результате пострадали все участники этой истории. Все, кроме "племянника", который к этому времени благополучно покинул страну.

О том, что сделки с недвижимостью надо совершать с помощью лицензированных агентств недвижимости, люди наслышаны. Вот только почему-то далеко не все следуют этому правилу. К сожалению, описанный здесь способ мошенничества - далеко не единственный. Подобных вариантов, с помощью которых обманывают неискушенных граждан, очень много. Этой (увы, не придуманной) истории могло не случиться, и владельцы злополучной квартиры не пострадали бы, если еще в момент первой сделки обратились бы в лицензированное агентство недвижимости.

"Дело "врачей-убийц"

Ни для кого не секрет, что риэлтерские агентства осуществляют такую услугу, как срочная покупка недвижимости. В одно московское агентство обратились два интеллигентного вида человека с просьбой приобрести их квартиру. Правоустанавливающий документ, на основании которого они владели жильем, был договор пожизненного содержания с иждивением, и в свое время он был подписан с одинокой пенсионеркой. На основании договора нынешние владельцы должны были заботиться о женщине, покупать ей лекарства, продукты, одежду. Спустя месяц после подписания договора владелица квартиры скончалась, и с ее смертью все обязательства по уходу за ней, соответственно, прекратились. Квартира была готова к реализации.

Детали скоропостижной смерти бывшей владелицы стали проясняться гораздо позже. В результате юридической проверки, которую проводило агентство недвижимости перед покупкой квартиры, выяснилось, что при сборе документов после смерти женщины ни одна инстанция (БТИ, РЭУ, милиция) не подали тревожного сигнала. И только соседи рассказали дотошному маклеру из агентства недвижимости, что нынешние владельцы на самом деле являются врачами, долгое время "обрабатывающими" бедную пенсионерку. Договор был подписан под многодневным давлением этих людей и стал для женщины роковым. Агентство недвижимости передало дело в МУР. Ведется следствие. А теперь давайте представим себе такой вариант: мошенники обращаются при продаже квартиры не в лицензированное агентство недвижимости, где проводится тщательная юридическая проверка всей документации, а продают квартиру частному лицу. Сделка, скорее всего, благополучно бы состоялась, и последствия для новых владельцев были бы самыми плачевными.

Живя по принципу "пока гром не грянет, мужик не перекрестится", люди почему-то считают, что обмануть могут кого угодно, но только не их. История, описанная выше, закончилась относительно благополучно: мошенники сами себя "перехитрили" - обратились в лицензированное агентство недвижимости, где благодаря добросовестной работе высококвалифицированных сотрудников была проведена тщательная проверка квартиры.

"Скупой платит дважды"

Гражданин Н. купил квартиру в Москве. Получив продвижение по служебной лестнице и назначение на работу в другую страну, он решил продать жилье, чтобы не потерять в будущем в деньгах - ведь цены на рынке недвижимости постоянно меняются. На этот раз друзья уговорили его обратиться в лицензированное агентство недвижимости, чтобы избежать возможных валютных махинаций. Так он и сделал. Агентство развернуло широкую рекламную кампанию, и однажды вечером в офисе раздался телефонный звонок. Незнакомый мужской голос интересовался: "А с какой стати Вы продаете мою квартиру?" Ошарашенный маклер не смог ответить сразу на этот вопрос и попросил у звонившего тайм-аут до завтра. Тут же связались с владельцем, который долго не мог понять, о чем идет речь и был в полной прострации от происходящего. Лишь на следующее утро он позвонил в агентство и попросил назначить юридическую проверку документов, по которым им была куплена квартира. В ходе проверки выяснилось, что квартира гражданину Н. была продана частным лицом по поддельному паспорту, и что настоящий хозяин квартиры тоже замешан в этой "темной" истории. Но несчастному Н. это никак уже не могло помочь - квартиры он лишился. "Это может случиться с кем угодно, но не со мной" - к сожалению, многие считают именно так. О том, что сделки с недвижимостью нужно совершать с помощью лицензированных агентств, люди наслышаны, но правилу этому следуют далеко не все, за что и приходится впоследствии расплачиваться очень дорогой ценой. Что, например, мешало гражданину Н. обратиться в лицензированное агентство, когда он покупал квартиру? Скорее всего, то, что он, как и многие другие граждане, почему-то решил, что сбор документов и сама операция покупки жилья - несложное дело, и что он справится сам. Мошенничество с использованием поддельных документов - сколько мы об этом слышим! За годы существования агентств недвижимости, опыт работы показывает, что люди допускают одни и те же ошибки, пытаясь решить вопрос с жильем самостоятельно. Так не лучше ли учиться на чужих ошибках, чем обогащать мошенников за счет своих?

А как еще могут обмануть?
Невыполнение договора купли-продажи

Суть состоит в том, что владелец квартиры доверяет продажу другому лицу, которое, получив право продажи, использует его в свою пользу. Избежать встречи с мошенником можно, если обратиться в риэлторскую фирму, имеющую законную лицензию и накопившую солидный опыт работы на рынке недвижимости.

Из большинства фирм, представленных на украинском (в том числе сумском) рынке недвижимости, только малая часть имеет лицензию. По вашему требованию фирма обязана предъявить лицензию, а вам следует проверить ее достоверность. Все требования должны быть оговорены в договоре между сторонами, и в первую очередь - сумма, которую владелец квартиры намерен получить от ее продажи. В договоре о продаже с залогом указывают сумму залога и цели, на которые они направлены, а также порядок возврата суммы после продажи квартиры (полностью или частично). Если в процессе сделки меняются условия, нужно перезаключить договор с фирмой, оговорив в нем новые суммы, сроки, требования и т. д. Фирма может выступать в роли посредника и покупателя.

Многие квартиры требуют проверки их "прошлой жизни". Это касается и квартир, по которым прежде уже совершались подобные сделки. Фирмы делают такую проверку и даже дают гарантию того, что по данной квартире к новому ее владельцу претензии предъявляться не будут.

Сделки могут подлежать страхованию. В таком случае страховая компания обязана выплатить деньги, оговоренные договором. Гражданам рекомендуется не обращаться к частным посредникам и никому не отдавать свои документы, особенно генеральную доверенность, даже представителю фирмы, имеющей эксклюзивное право продажи квартиры. Субъект сделки должен присутствовать при сборе документов, регистрации договора, регистрации его удостоверения нотариусом и при выписке.

При регистрации договора лучше всего указывать реальную цену, на которую совершается сделка. В споре между продавцом и покупателем имеет значение выданная расписка в получении денежной суммы. Только расписка принимается судом как доказательство выплаченных денег.

Сдача квартир в аренду

Мошенник арендует квартиру на определенный срок, затем фабрикует пакет документов, подтверждающих его впадение этой квартирой.

Возможны случаи, когда паспорт настоящего владельца квартиры предъявляется похожим на него человеком. Затем арендованная мошенником квартира продается, и возникает новый владелец квартиры, предъявляющий свои права. Знакомая ситуация. Чтобы обезопасить себя от подобного мошенничества, необходимо заключить договор найма, в котором оговаривается сумма аренды (деньги получать лучше всего по безналичному расчету).

Дарение квартиры

Факт дарения подразумевает, что владелец дарит квартиру безвозмездно. Поэтому нежелательно оформлять договор дарения при фактической сделке купли-продажи. Доказать факт передачи денег в этом случае трудно, а правоохранительные органы рассматривают такой вид отношений как фиктивную сделку, поскольку она подразумевала куплю-продажу. Иногда договор дарения оформляют при обмене. Обменивающиеся стороны как бы дарят свои квартиры друг другу, хотя гражданам выгоды такая сделка не дает.

Обмен квартиры в другом районе

Как правило, мошенничество возможно, если дополнительные условия не отражены в договоре мены (например, денежные суммы или другие блага, которые должны перейти вместе с обмениваемой квартирой). Не поленитесь вникнуть во все детали. Исчерпывающее юридическое оформление всех условий обменивающихся сторон способствует добросовестному выполнению сделки.

Завещание квартиры

Некоторые мошенники используют завещание, чтобы прикрыть другие сделки. Обычно это сделка по купле-продаже. Договор-завещание расторгнуть трудно, и если не выполнены устные условия по оплате, завещающий может остаться без квартиры и без денег. Поэтому при купле-продаже следует заключать договор, соответствующий совершаемой сделке.

Покупка квартиры в еще не построенном доме

В этом случае приманкой служат цены ниже коммерческих. После оплаты может выясниться, что фирма вообще не имеет права на этот вид продаж либо строительство заморожено или не ведется. Мошенничество чаще совершают посреднические фирмы, которые берут деньги у покупателей недвижимости и не передают их настоящим фирмам. То есть покупателя, проще говоря, "кидают". Поэтому при покупке квартиры через фирму-посредника необходимо потребовать лицензию на право продажи, выяснить, кто ведет строительство и выкуплена ли часть квартир. Только так вы можете уберечься от современных Осгапов Бендеров.

Помните: ничего так дорого не стоит, как собственная глупость, поспешность и невнимательность.
Что могут предложить риэлтеры?

У некоторый клиентов риэлторских фирм предложение заключить эксклюзивный договор и оставить документы на хранение в фирме все еще вызывают недоумение или настороженность: вдруг квартиру продадут без его участия. Тем не менее понятие "эксклюзивный договор" давно и прочно вошло в практику агентств недвижимости. Что это такое?

При заключении эксклюзивного договора (договора поручения) между агентством и продавцом стороны берут на себя следующие обязательства: продавец (заказчик) предоставляет фирме исключительное (эксклюзивное) право представлять его интересы при продаже недвижимости, а агентство обязуется продать жилплощадь за оговоренную сумму и в установленный срок. Аналогичные договора риэлторская фирма заключает с желающими заключить обмен, потенциальными покупателями, жильцами коммунальных квартир.

В обеспечение исполнения обязательств продавца агентство просит его передать на ответственное хранение оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру. Существует два подвида эксклюзивных договоров: "мягкий", при заключении которого клиент может вообще передумать продавать недвижимость (но документы все равно хранятся в агентстве определенный "контрольный срок") и "жесткий", когда продавец не может отказаться от сделки, но и агентство находит покупателя не позже указанного времени. И та, и другая форма практически дает гарантию сторонам, что сделка будет совершена (продавец получит деньги, а фирма - комиссионные). Если агентство требует с вас передачу правоустанавливающих документов на хранение, то оно обязано обеспечить их полную сохранность и гарантировать, что никто из сотрудников не сможет воспользоваться вашими бумагами в корыстных целях. "На слово" руководству фирмы верить здесь нельзя - на практике подобные случаи бывали. Для полной безопасности советуем обратиться в уполномоченный орган юстиции, осуществляющий регистрацию сделок с недвижимостью в вашем районе, и написать там заявление, чтобы любые сделки с вашей недвижимостью не регистрировались по доверенности, а только при личной явке с предъявлением своего паспорта. Паспорт же не отдавайте работникам агентства (а также третьим лицам) ни при каких обстоятельствах! В этом случае мошенничество с вашей квартирой представляется маловероятным, даже если аферисты подберут двойника и "выпишут" на него новый документ.

А.Чепелев "Мой Супермаркет" N15 (90) 19.04.2000