Продавец хочет выгоднее продать недвижимость, а покупатель - выгоднее ее купить. Акт купли-продажи нового дома или квартиры свидетельствует об удовлетворении интересов того и другого. Ну а как обстоит дело, когда покупают дом или квартиру, бывшие в употреблении?

Бывалые строители говорят, что стоимость жилья складывается из ее цены плюс сумма, которую нужно вложить, чтобы в нем жить. Редко удается обойтись без этой "прибавочной стоимости", если приобретается даже новый дом. Ведь косметический ремонт все-таки сделать придется. А что говорить, когда покупается дом или квартира, построенные десятилетия назад. Эта дополнительная сумма может оказаться весьма внушительной. Есть много примеров приобретения недвижимости относительно недорого. Но когда дело доходило до ремонта или реконструкции, оказывалось, что стоимость такого мероприятия может составить чуть ли не половину цены.

Как узнать реальную стоимость дома? Старый дом в аварийном состоянии вообще ничего не стоит. Ценность представляет только земля, на которой можно построить новый дом. Рыночная цена всегда привязана к местности. Вот ее-то и можно брать за ориентировочную стоимость. Таким образом, существенное значение приобретают возраст дома и качество его постройки. Строители советуют покупателю оценивать подержанное жилье поэлементно. То есть отдельно определять стоимость фундамента, стен, кровли, отделки относительно нового дома из тех же стройматериалов.

Начинают, как правило, с коммуникаций. Есть ли водопровод, газопровод, канализация. Это имеет существенное значение, к примеру в отношении отопления. Известно, что самое дешевое отопление дровяное, за ним идет газ, потом - жидкое топливо и электричество. Если водопровод монтировался 20 - 30 лет назад, то его надо будет менять. Если электропроводка того же возраста да к тому же из алюминиевого провода, то она становится пожароопасной. Плюс современная бытовая техника требует около 15 кВт мощности.

Трещина как дактилоскопия

Для оценки качества строительства дома иногда подкапывают фундамент, отбивают штукатурку.

Но невозможно обследовать здание только такими методами. Дешевле и удобнее пригласить для осмотра опытного строителя, который по расположению и характеру трещин и микротрещин может рассказать о состоянии и фундамента и стен. Не лишним будет и сопоставить данные обследования с планом строительства.

Дело значительно упрощается, если в доме есть подвал. Даже по запаху в нем можно безошибочно определить, сухой он или мокрый. А это обстоятельство очень важное. Уровень грунтовых вод доходит до своего максимального значения в ноябре и апреле. Важно также, чтобы основание фундамента было ниже зоны замерзания. Строители при постройке пользуются специальной картой. Если грунт мягкий, то глубина увеличивается пропорционально значению мягкости. Наличие подвала дает возможность точно определить эти параметры. Кроме того, видно состояние основы дома. Шатание отдельных кирпичей, отсутствие слоя раствора между ними могут быть следствием недостаточной вентиляции.

Большинство построек довоенного и послевоенного периода стоит на фундаментах из бутового камня, залитого или известковым или цементным раствором. На это основание накладывается кирпичная кладка. Стоимость фундамента такого дома может составлять до трети общей стоимости. Хорошо сохранившиеся фундамент и стены в совокупности могут составлять 60 % цены такой постройки, поэтому ее реконструкция все-таки выгоднее постройки нового здания.

Цемент широко вошел в строительную практику после Второй мировой войны. Позднее стали применять литые железобетонные и облегченные рамочные фундаменты. Иногда такая рама стоит на сваях. А если и стены дома литые, то по характеру микротрещин можно точно прогнозировать дальнейшую его осадку.

А что за кирпичной стеной

Кирпич на сегодняшний день признан самым лучшим строительным материалом. Здание, утепленное современными теплоизоляционными материалами, позволяет хорошо экономить на отоплении, если толщина стен составляет один или полтора кирпича.

В домах постройки 70 - 80-х годов часто встречаются комбинированные стены. Они могут быть деревянными, обложенными кирпичом, кирпичными, оштукатуренными снаружи. В каждом конкретном случае нужно установить истинную причину, по которой при строительстве была применена конкретная комбинация. Может быть так, что кирпич под штукатуркой изначально не первого сорта. Усыхающее со временем дерево может перераспределять напряжение и давать трещины по оконным проемам. В таких случаях строители образно говорят, что окна в доме танцуют. Если стена только из дерева, то это допустимо. Но и сами деревянные оконные рамы со временем могут доставлять много хлопот, поэтому старые лучше сразу заменить. Комнатные перегородки в таких домах, как правило, деревянные.

На крыше дома твоего

Состояние перекрытия и кровли строители советуют определять из чердака. Во-первых, он должен быть хорошо вентилируемым. Это сразу чувствуется по запаху. Балки перекрытия должны располагаться на расстоянии не более метра друг от друга. Древесина должна быть сухой, без следов грибков и древесных паразитов, таких как усачи или точильщики. Если на чердаке завелась эта зараза, то она может съесть весь деревянный дом за два-три года. Характерным признаком ее присутствия является наличие мелких горок опилок. Хорошее противоядие - современные химические пропитки. Неплохо защищает и проверенная временем известь.

Такие же требования предъявляются и к стропилам. Если крыша шиферная или покрыта старой черепицей, то со временем ее придется менять. Дольше служит оцинкованная жесть. Она при правильном монтаже сохраняет свою функциональность и через 50 лет. Но при всех ее достоинствах ее никак нельзя сравнивать по долговечности с современными видами покрытия.

За общими стенами квартиры

По мнению строителей, оценить квартиру гораздо легче. Самое важное значение, исключая такие факторы, как расположение, этаж, наличие транспортных коммуникаций, имеет возраст дома и отделка самой квартиры. Первые серии крупнопанельных домов: 467 и 464-я, рассчитаны примерно на 70 лет эксплуатации. Соответственно этому складывается их теперешняя цена. Более поздние серии - 602 и 119-я. Известная слабость 602-й серии - промерзание торцевых стен зимой. Это определяется по состоянию внутренней стороны стены квартиры и запаху сырости. Нередки в домах этой серии протечки стен. Это происходит обычно на подветренной стороне стены, где ветер загоняет влагу прямо в швы. Утепление торцевых стен и заделка швов ведут к той же "прибавочной стоимости". В домах 119-й серии такая проблема решена на стадии проектирования.

Квартиры в монолитных домах примерно в полтора раза долговечнее. Но и они не лишены недостатков. Основная их беда - трещины стен. Они тоже свидетельствуют либо о конструктивных недостатках, либо о строительных дефектах. В особо сложных случаях возникает необходимость в мощных стяжках по периметру здания. Незнание таких фактов может, в конечном счете, привести к переплате за квартиру.

Ю.Плужников "Мой Супермаркет" N32 (107) 23.08.2000