Исходный вариант этой истории был впервые озвучен гендиректором агентства недвижимости "НАША МОСКВА" Михаилом Гороховским (по его же утверждению). Жила-была в отдельной квартире семья алкоголиков. В один печальный день муж пропал. В результате недельных поисков жена опознала несчастного в одном из городских моргов. Оформила, как положено, свидетельство о смерти, похоронила кормильца, погоревала, а через месяц квартирку-то продала - надо на что-то жить. А еще через некоторое время объявляется муж - живой и здоровехонький - он ненадолго где-то загулял, но вовремя опомнился и теперь требует вернуть жену и, самое главное, квартиру. И сейчас на его стороне все права, а полученные деньги уже употреблены женой по понятному назначению.

Вариантов оспаривать у добросовестного приобретателя его квартиру - тьма тьмущая. Михаил Гороховский готов набить ими воз и еще маленькую тележку. Помимо банальных мошенничества и продажи жилья по поддельным документам, в сделке могут быть не учтены интересы одного из супругов или кого-то еще, ранее проживавшего и выписанного - то ли попавшего в зону, то ли находящегося в длительной загранкомандировке. Случаются недоразумения при опознании личности и ошибочное признание умершим, в том числе по суду. Участник сделки может не осознавать возможных последствий своих действий. Справка из наркологического или психоневрологического диспансера в этом случае не дает полной гарантии - вчера был здоров, а сегодня заболел. Сделка может быть признана кабальной, совершенной по принуждению. Особая статья - объявившиеся наследники. Тут не спасает даже срок исковой давности, поскольку он отсчитывается не от даты сделки, а от того момента, когда истец узнал о нарушении своих прав. Наконец, еще долго будет напоминать о себе несовершенство механизма приватизации, особенно на его первом, ускоренном этапе. По мнению вице-президента РГР Константина Апрелева "с регистрацией накуролесили столько, что разбирательства хватит на 50 лет".

Настоящее бедствие по своим масштабам и последствиям представляют собой случаи, вызванные нарушением прав несовершеннолетних в результате приватизации. С классическим примером из этой серии нас познакомила депутат Московской Городской думы Галина Хованская. В стремлении вырваться из коммуналки семья Каменевых купила себе в 1993 году двухкомнатную квартиру в "хрущевке". Помещение находилось поистине в "убитом" состоянии - его аборигены попивали горькую, и на заботу о жилище времени им явно не хватало. Но руки у новых хозяев не опустились, собравшись с силами, они сначала привели в порядок то, что ранее только по документам называлось квартирой, а потом вообще съехались с родителями, обменяв две квартиры на одну большую. И вот, спустя 4 года, когда все трудности, казалось бы, позади и можно начинать счастливую жизнь, Каменевы получают повестку в суд. Как оказалось, купили они в 1993 году квартиру с "гнильцой". Прежние хозяева стали ее владельцами в результате приватизации, и осуществлена она была пусть с ничтожным, но нарушением. В заявление на приватизацию, как и положено, были включены все члены семьи, в том числе и двое несовершеннолетних детей. Расписаться за каждого из них в соответствующей графе должен был один из родителей. И вот, заполняя типовой бланк, родители за себя расписались, а "за того парня" позабыли, хотя в принципе не возражали. Работник РЭУ эдакой мелочи и значения-то не придал - какая разница, два раза расписались родители или один. А дальше все пошло по накатанному: документы прошли регистрацию в Комитете муниципального жилья, было выдано свидетельство о праве собственности, но... одним только родителям. После этого квартира продается Каменевым. Через 4 года, когда от денег не осталось и следа, родственница бывших хозяев обращается к прокурору с требованием восстановить попранные неразумными родителями права несчастных несовершеннолетних и вернуть квартиру детям. В результате в разбирательство оказались вовлечены все, кто имел хоть какое-то касательство к злополучному жилью.

В такого рода делах суды, как правило, встают на сторону истца. В качестве первого шага они предлагают решить дело мировым соглашением. Это значит, что добросовестные приобретатели в качестве отступного должны как-то компенсировать нарушение прав детей: купить им, например, комнату. А в случае отказа выдвигается угроза признать сделку ничтожной и возвратить ее в исходное состояние. Только как ее туда вернуть, если сумма сделки в договоре, как правило, занижена, деньги продавцом истрачены, а квартира уже отремонтирована покупателями?

К сожалению, подобным ситуациям несть числа. По наблюдениям Константина Апрелева на каждую сотню сделок обязательно находятся одна-две, опротестованные в суде.

И примерно в 70% случаев пострадавшей стороной оказывается добросовестный приобретатель. Но не всегда. Вот еще история, которую мне рассказал руководитель одной крупной риэлторской конторы.

Несколько лет назад к ним обратилась жительница ближнего зарубежья с просьбой купить что-нибудь подходящее для двух своих дочерей, приехавших в столицу обучаться музыке. Заказ был выполнен в лучшем виде, и несколько лет семья радовалась удачному приобретению. Но и эта квартира оказалась с давним "червячком". В свое время прежняя хозяйка сначала выписала своего ребенка к бабушке, а потом занялась приватизацией, оформив жилище только на себя. Дальше квартира, как мы знаем, была продана, а когда деньги кончились, на свет выплывает иск о признании сделки недействительной по причине нарушения прав ребенка. Суды двух инстанций поддерживают истицу, и покупательница в смятении требует от риэлтера заменить ей квартиру за его счет, на что тот вполне резонно отвечает, с какой стати? Тогда в дело вступает артиллерия главного калибра, покупательница обращается за помощью к подруге - известной представительнице президентской семьи. В результате фирма попадает под пристальное внимание налоговых инспекции и полиции, пожарных и иных контролирующих инстанций. Риэлтер просит отказаться от феодально-байских приемов и действовать цивилизованно, предлагает квалифицированную юридическую поддержку в надежде отстоять интерес ответчицы. Но та не верит в успех дела и, в конце концов, фирма вынуждена уступить - спорная квартира возвращается прежней владелице с дочерью, а сестрам была приобретена новая жилплощадь. По мнению Галины Хованской, складывающаяся судебная практика стимулирует и даже провоцирует нечистых на руку продавцов и их родственников. Большое число обращений побудило депутата в конце минувшего года обратиться в Верховный суд с просьбой обобщить накопленный опыт и дать свои разъяснения. Однако наверху уклонились, сославшись на отсутствие запросов от судей по поводу возникающих сложностей. Так сложности-то не у судей, а у добросовестных приобретателей!

В заключение хочется сказать, что построить цивилизованные отношения между участниками отдельно взятой сделки можно! Но для этого необходимо тщательно навести справки о фирме, которою вы выбрали в качестве посредника и не связываться с риэлторскими конторами с сомнительной репутацией.

С.Домнин "Мой Супермаркет" N 23 (98) от 21 июня 2000г.